12.21 부동산 대책

① 다주택자 규제 패러다임 전환을 통해 거래 주체로서의 역할 강화

ㅇ (취득세 중과 완화) 다주택자에 대한 취득세 중과제도 완화

* (현행) <3주택(조정지역2주택)>8%            <4주택(조정지역 3주택) 이상/법인>12%

* (개선) <3주택>4%                                      <4주택(조정지역 3주택) 이상/법인> 6%

 

ㅇ (양도세 중과 배제) 한시 유예 중인(~’23.5) 양도세 중과배제는연장(~’24.5)하고 세제개편안(’23.7) 통해 근본적 개편안 마련

 

ㅇ (분양 및 주택·입주권) 단기 양도세율을 ’20년 이전 수준으로 환원

분양 및 주택·입주권 단기 양도세율 (출처: 기획재정부)

ㅇ (대출규제 완화) 규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출금지규제를 해제하고, LTV 상한을 30%로 적용

* (현행) 규제지역 다주택자 LTV 주담대 금지 → (개선) 주담대 허용

 

 

② 실수요자에 대한 규제 개선 및 서민 주거부담 완화 추진

ㅇ 주택시장 상황을 종합적으로 감안하여 규제지역을 연초에 추가 해제하고, 민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 합리적으로 조정

 

ㅇ 과도한 실거주 및 전매제한 규제를 지역별 시장상황 등을 고려하여 5년 이전 합리적 수준으로 환원

(’23.初 별도발표, 국토부)

 

ㅇ 생활안정·임차보증금 반환 목적 주담대(보유주택 주담대) 규제를 완화*하여 주택 구입시와 동일한 LTV 규제 적용

*➀9억 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무(現 3개월) 폐지

*➁)생안자금 목적 주담대 한도(現 2억원) 폐지

*➂15억 초과 APT 임차보증금 반환 주담대 한도(現 2억원) 폐지 등

 

ㅇ 규제지역 무주택자 LTV의 경우, 시장 및 가계부채 여건을 보아가며 상향하는 방안을 추진

 

ㅇ 공시가격과 관련한 국민 부담을 추가 완화하고 산출 과정의근본적인 투명성 제고 방안 추진

▪ 주택 공시가격 하락(‘23.3월 발표) 효과를 반영하여 ’23년 1주택재산세 공정시장가액비율을 現 45%보다 낮은 수준으로 인하(‘23.4)

▪ ’24년 이후 공시가격 현실화 계획(목표 현실화율, 이행기간 등)은시장 상황 등을 반영하여 ‘23년 하반기 중 마련

▪ 연구용역, 외부검증 강화, 기초자료 보강 등 공시가격 투명성및정확성 제고 조치 병행

 

ㅇ 안심전환대출과 적격대출을 기존 보금자리론에 통합한 특례보금자리론(1년 한시)을 확정 후 ’23.1/4분기 중 시행

* 기존 보금자리론 대비 지원 대상(주택가격 6→9억원 이하), 대출한도(3.6→5억원)를확대하고, 소득제한(기존 7천만원 이하) 폐지

 

 

③ 정비사업 규제 개선·사업성 제고 등으로 공급기반 위축 방지

ㅇ (재건축 안전진단) 과도하게 위축된 정비사업 활성화를 위한 재건축 안전진단 합리화 방안 시행(’23.1)

 

ㅇ (공급속도 조절) 기 발표 공급 계획(270만호, 8.16일) 정상 추진을원칙으로 하되, 시장 상황을 고려하여 탄력적으로 속도 조절

▪ 3기 신도시*의 경우, ’23년 상반기 중 전체 토지보상 완료및부지조성 착공을 목표로 속도감 있게 추진

* 남양주왕숙(6.6만), 부천대장(1.9만), 고양창릉(3.6만), 인천계양(1.7만), 하남교산(3.3만)

▪ 공공택지 內 민간 주택에 사전청약 의무를 완화*하고, 필요시 공공부문 주택 분양 일정을 추가 조정하여 분양물량 분산유도

* (신규 매각택지) 사전청약의무 폐지 (기매각 택지) 기한 연장 <매입 후 6개월→2년>

 

ㅇ (PF시장 연착륙 지원) 부동산 개발 사업성 제고 및 원활한자금 융통을 지원하여 부동산 PF 시장의 부실 방지

▪ HUG 부동산 PF 보증확대(+5조원) 및 미분양 PF 보증 신설(5조원)을조기 시행(‘23.1)하고, 향후 수요에 따라 보증여력 추가 확충검토

▪ 차환발행의 어려움 지속시, PF-ABCP단기를 대출장기로 전환할수 있는 사업자보증* 신설(HUG‧HF)

* (현행) ➀토지 전체 매입이 완료되고 ➁분양 개시 이전 사업장만 가능 →

(개선) ➀토지 일부(예: 95%)만 매입한 경우, ➁분양완료 사업장(분양률 양호 등)도 지원

※ 필요시 추가 출연·출자 상황 등을 보아가며 공급규모 확정

▪ 재건축·재개발 활성화 및 그간 지속 제기되어 온 임대주택품질 개선 수요 대응을 위해 표준건축비를 현실화(9.8%↑)

 

 

④ 시장 유형별 맞춤형 대응으로 임대차 시장의 구조적 안정화 도모

【 민간 등록임대 (임대차 주택의 19%) 】

 

ㅇ (등록임대 복원) ’20년도 대폭 축소된 등록임대 유형 중 국민주택규모 장기 아파트(전용면적 85m2 이하) 등록 재개

ㅇ (세제 인센티브 제공) 맞춤형 세제 인센티브를 통해 임대차시장의 장기 안정에 기여할 수 있는 임대사업자 육성

▪ (지방세) 신규 아파트 매입임대하는 사업자*에게 주택규모에따라 60m2 이하는 85~100%, 60~85m2는 50% 취득세 감면 * 공동주택·오피스텔 최초 분양 시(60~85m2 사업자는 20호 이상 임대하는 경우)

* 취득당시 가액: (수도권) 6억원 이하 (비수도권) 3억원 이하

 

▪ (국세) 기 폐지 세제혜택 중 일부를 합리적인 수준으로복원하고, 추가 인센티브 제공

- 매입임대사업자 대상 세제 인센티브 복원(수도권 6억원, 비수도권3억원 이하 주택에 적용)

* ➀조정대상지역 內 매입임대주택 등록 시 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제

➁법인이 매입임대주택 등록 시 법인세 추가과세(양도차익의 20%) 배제

- 의무임대기간을 10년(현 장기임대 기준)에서 15년까지 확대적용하는 사업자에게 세제 인센티브 주택가액 요건 추가완화 * (10년) 수도권 6억/ 비수도권 3억원 이하, (15년) 수도권 9억/ 비수도권 6억원 이하

 

ㅇ (대출규제 완화) 등록임대 사업자에 대해서는 규제지역내LTV 상한을 일반 다주택자보다 확대 추진

 

ㅇ (공공성 확보) 신규 매입임대 사업자는 사업자 난립1｣ 따른투기수요 확산 방지를 위해 2호 이상2｣ 등록 신청 시 등록 허용

1｣ 건설임대의 경우 현재도 2호 최소호수 제한 기 설정 운영 중

2｣ 2주택자(본인 거주 주택 제외 매입임대 1호 등록 희망자)에 대해서는 취득･종부세 중과제도가 폐지될 예정인 점도 종합적으로 감안

 

【 민간 사적임대 (임대차 주택의 60%) 】

 

ㅇ (시장 질서 안정) 전세사고 방지를 위한 제도 개선을 지속추진하고 특별 단속 및 상시 공조체계 구축으로 시장 안정 기반조성

▪ 임차인 알권리 강화 등을 통해 계약 전후 사고 위험 최소화

* (계약전) 임대인의 선순위 보증금 등 임대차 정보 및 체납정보 확인권 신설

(계약후) 계약체결 후~입주 전 임대인 담보권 설정금지 특약 신설<11.21일 완료>

▪ 범정부 전세사기 특별단속(‘22.7~‘23.1) 결과를 ’23.2월중 발표하고이후에도 관계기관 간 정보 공유 등 상시 공조 체계 구축

 

ㅇ (임대차 2법) 연구용역 결과(~’23년)를 바탕으로 개정 여부·방향에대한 관계부처(국토부·법무부·기재부) 협의 및 사회적 합의 추진

 

【 공공임대 (임대차 주택의 21%) 】

 

ㅇ (공급 확대) 공공임대 50만호 공급 계획(’23년 10만호, 정부안 기준)을차질 없이 이행하되, 필요시 탄력적인 주택 공급 추진

ㅇ (질적 개선) 마감재 향상 등 주택 품질 개선, 일자리·복지서비스결합 확대* 등을 통한 공공임대 주거 질 개선 작업 병행

* 주택수(만호, ’17~’21→’23~’27) : (일자리연계형주택) 1.6→2.0 (고령자복지주택) 0.2→0.5 ▪ (주거복지사) 취약계층이 밀집 거주하는 영구임대단지에주거복지사 배치를 통해 맞춤형 상담⸱지원 등 밀착형 서비스 제공(‘23~)

▪ (지원단가 상향) 도심·역세권 등 수요가 높은 우수입지에 질좋은공공임대주택 공급을 위해 정부 지원단가 상향 반영

* [건설형] (‘13-’22) 평균 3.9%↑ → (‘23) 7% ↑(최근 10년 최고수준 인상률)

[매입형] (일반) 1.4억 → 1.6억, (신혼부부) 1.7억 → 2억, (다자녀) 1.7억 → 1.95억

[전세형] (일반) 0.83억 → 0.93억, (신혼부부) 0.9억 → 1억, (다자녀) 1.02억 → 1.22억