24.1.10 부동산 정책(주택공급 확대 및 건설경기 보완방안)

이번 포스팅에서는 24.1.10 부동산 정책에 대해 자세히 알아보겠습니다.
 
국토교통부 보도자료는 아래 링크에서 직접 보실 수 있어요.
 

1기신도시 재정비 “임기 내 첫 착공, ’30년 첫 입주 추진”, 60㎡ 소규모 신축주택 구입시 취득

 

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추진배경

✔ 수요에 부응하는 충분한 주택공급 목적
 ◾ 인구는 감소 추세지만 가구수는 매년 증가 추가(2023년 2,073만 → 2040년 2,387만 예상)
 ◾ 선행지표인 작년 인허가, 착공이 위축되어 공급물량이 줄어들 예정
 ◾ 공급 위축 장기화 시 건설산업, 경제에 악영향
 
✔ 주택공급 부진의 원인은 거시여건(고금리) 및 주택시장 침체
 ◾ 최근 몇 년간 지속된 고물가로 인한 고금리 정책으로 주택건설 사업성 악화
 ◾ 그 여파로 현재 주택시장 침체 및 거래 정체 상황 지속
 ◾ 최근 재건축 3대 규제(분상제, 안전진단, 재초환) 개선되었으나, 과거 과도했던 공급 규제로 선호도 높은 도심 공급 기반은 약화

23.11.29 재건축 초과이익 환수법 개정 보도자료 (출처 국토교통부)

 
✔ 시장과열기 강화된 규제로 높아진 주택 구입, 보유 부담과 전세 사기 영향 등으로 수요 위축
 
 
결국 하고 싶은 말은 최근 고금리 상황으로 주택 거래도 없고 심리도 위축되어 있어서 건설사 PF 문제 등 부작용이 발생하고 있는 상황이니 주택공급을 늘려 경제가 꼬꾸라지지 않도록 만들겠다는 말이다. 
 
모두 알 필요 없이 필요한 내용만 뽑아서 요약해보자.
 

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재건축·재개발

✔ 사업속도 : 패스트트랙 도입
◾ 안전진단
(기존) 안전진단 통과 이후 정비구역 입안 가능
(개선) 안전진단 통과하지 않아도 정비사업 착수가 가능해지고 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 됨.
 
◾ 사업주체 구성 조기화
(기존) 정비구역 지정 후 추진위 구성 및 조합 설립 가능
(개선) 준공 30년 도과시 추진위 구성 가능, 정비구역 지정(정비계획 수립)과 조합 설립 추진 병행 가능. 추친위의 역할을 "구역지정 후 조합설립 준비"에서 "입안제안 등 구역지정 사전 절차"까지 확대 
 
◾ 신탁방식 효율화
(기존) 전체회의 의결+주민 동의(토지주 1/2, 면적 1/2) 충족 
(개선) 전체회의 의결만 충족

재건축 패스트트트랙 출처 국토교통부 보도자료

 
✔ 진입 문턱 : 정비사업 추진 요건 완화
신축빌라 혼재 등 부지 특성상 재개발 추진이 불가능 했던 지역도 사업에 착수가 가능하도록 정비사업 추진 요건 완화

출처 국토교통부 보도자료

 
✔ 사업성 : 사업 초기 자금지원, 재건축부담금 추가 합리화
◾ 자금지원 신설
관리처분인가 이전에도 초기사업 자금조달이 용이하도록 사업비 지원 확대(공공성 확보, 사업가능 여부 심사 통과 시)

출처 국토교통부 보도자료

◾ 재건축 부담금 완화
부담금 면제 초과이익 상향, 부과구간 확대, 1주택 장기보유자 감경 등 부담경감 조속 시행(24.3월)
초과이익에서 제외되는 비용인정을 확대
 

패스트트랙을 통해 안전진단 통과 없이 정비사업 착수가 가능해졌다. 물론 안전진단을 통과할 만한 단지는 이번 정책을 통해 사업 진행속도의 혜택을 볼 것으로 보인다.

그런데 여기서 헷갈리면 안되는 것은 안전진단 면제가 아니라 사업시행인가 전까지 유예해주겠다는 거다. 결국 안전진단을 못넘을 단지는 처음부터 막히나 도중에 막히나 결국 못한다는 것은 변함이 없다.

오히려 주민과 투자자들에게 혼란을 줄 수 있는 상황이 발생되지 않을까 예상된다.  

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노후계획도시 재정비

✔ 신속한 계획 수립
◾ (24년 하반기) 기본방침·기본계획 제시 및 선도지구 지정 
◾ (25년부터) 본격적으로 특별정비계획 수립
 
✔ 사업여건 개선
◾ 규제완화
통합 재건축시 안전진단 면제, 용도지역 변경·용적률 상향
(주거지역 평균용적률 100%p 내외 상향, 3종 일반주거→준주거 변경시 최대 500%)
 

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소형 주택 활용도 제고

✔ 개인
향후 2년간 준공된 소형 신축 주택은 취득세·양도세 · 종부세 산정시 주택수 제외

✔ 등록임대
소형 기축 주택은 향후 2년간 구입·임대등록(매입임대)하는 경우 세제 산정시 주택 수 제외

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3기 신도시 등 공공택지

✔ 공급 물량 확대
◾ 수도권 중심으로 '24년 신규택지 2만호 발굴 추진 
◾ 수도권 신도시 내 토지이용 효율화로 '24년부터 3만호 이상 물량 확충
용적률 5%p 이상 상향, 공원녹지 약 2%p 조정, 자족용지 10~15% 내 협의조정

 
✔ 신도시 조성속도 제고
◾ 3기 신도시(5곳)는 24년 하반기 인천계양을 시작으로 25.1월까지 모두 주택착공 시작

3기 신도시 추진계획 출처 국토교통부

 
 

24.1.20 분당재건축, 신도시정비를 위한 주민설명회 내용
◾ (계획) 24년 12월말에 분당 신도시 마스터플랜 수립 완료와 선도지구 지정 절차 진행 예상.
◾ (선도지구 수) 재정비 활성화, 재정비 후 도시기능, 이주단지 확보 등 고려해서 가능한 많은 곳을 선도지구로 지정하는 것을 목표로 향후 국토부와 협의할 계획. 즉, 1개 이상의 선도지구 구상중.
◾ (역세권 단지지정 기준) 철도 승강장 기준으로 500m까지 거리로 예상. 단지는 500m 내 해당 단지의 1/2 이상이 포함되어 있어야 함. 그리고 역세권 단지와 비역세권 단지의 허용 용적률은 차이가 존재할 수 있음.
◾ (이주대책 수립) 분당 신도시 가구수는 9만 5천호 규모, 이주기간 10년을 목표로 진행 시 경우 최소 1만 세대 이상의 이주단지가 필요함. 성남시에서 1만 세대를 소화할 수 없으므로 주변 도시로 분산 예상됨.
◾ (이주대책 완료 시점) 재정비 기간 동안 이주시기는 10년 정도를 목표로 하고 있고 재정비 완료 시점(마지막 사업구역의 입주)은 2040년 경을 목표로 계획.


위는 최근 있었던 분당재건축 관련 주민설명회에서 나온 발언을 요약한 것이다. 
이주시기를 10년 목표로 잡고 2040년까지 완료하겠다는 내용인데 사업기간을 지나치게 짧게 잡지 않았나 싶다. 
10년에 10만 가구면 1년에 대충 1만 가구의 이주를 진행시켜야 한다. 일단 성남에서 1만 가구를 소화시킬 수 없을 것으로 보이므로 계획대로 진행된다면 매년 수만 가구의 전세공급이 발생할 것으로 예상된다.

 
 
 

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그럼 모두 부자되시고,
저는 더 좋은 정보 가지고 돌아오겠습니다😀
 
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.