미등기 신축 아파트 전세계약 주의점 총 정리

 

신축아파트 입주장 시 미등기 상태로 전세거래가 이루어지는 이유는 무엇일까?
※입주장이란, 준공된 때부터 입주를 마치기 전까지의 기간
 
분양을 받은 수분양자(집주인)들은 각자의 사정으로 인해 잔금을 마련할 수 없어 전세보증금으로 잔금을 치루기 위해 입주장 때 전세입자를 구하게 되는 경우가 많다. 미등기 매매는 과정이 번거롭고 위험성(사기)이 있지만 주변 시세에 비해 저렴하다는 장점이 있다.
 
들어가기 앞서, 신축아파트(분양아파트)의 입주절차를 알아보자.

청약당첨 → 계약 → 중도금(분양가의 60% 수준) 납부 → 사전 점검 → 입주일 지정 → 잔금 납부 → 입주 → 소유권이전등기 신청 → 취득세 신고 및 납부 → 소유권이전등기 완료

잔금 납부는 입주 전에 완료하여야 한다. 대출금(주택담보대출) or 확보한 돈으로 중도금 대출을 상환하고 분양대금을 납부한다. 
※만약 입주기간 내 잔금 납부를 미납 한다면?
그렇다고해도 계약이 해지되는 것은 아니고 납부 후 입주가 가능하다. 다만, 입주지정기간이 지나면 중도금 대출 및 잔금에 대한 연체 이자 + 아파트 관리비가 발생한다. 연체이자는 기존보다 수% 더 높은 이율이 적용되며 신용등급에도 영향을 미칠 수 있으니 주의가 필요하다.
 
 

[미등기 신축 아파트의 전세계약 과정]

(준공 ~ 소유권이전등기)

순서	구분	내용
1	임시사용 승인	임시사용승인을 받으면 입주 가능함(이날 이후 확정일자 및 전입신고 가능)
2	전세계약	수분양자와 전세입자 사이의 계약
3	사전점검	전세입자는 계약자와 동행해 사전점검 시 입장 가능
4	사용승인	사용승인(준공) 후 60일 이내 소유권 보존등기 (미등기 아파트라도 사용승인 1년 이내에는 전세자금대출이 가능. 단, 은행마다 다르니 문의필수)
5	입주지정기간(45~60일)	분양대금 완납 후 전세입자 입주
6	소유권이전등기	보존등기일 또는 분양대금 완납일 중 늦은 날짜로부터 60일 이내 (집단 등기는 보통 40~60일 정도 오랜 시간이 소요되나 개별 등기를 진행하면 등기 신청 후 약 2주 이내에 완료가 됨)

※ '소유권 보존 등기'란?
갓 탄생한 물건을 처음으로 공시하는 것이며 등기 전까지는 법적으로 소유권이 아직 정리되지 않은 상태이다.
사람으로 따지면 출생신고의 개념.
 

[미등기 신축 아파트 전세계약 위험성]

1. 등기 확인 불가능
신축아파트는 임시사용승인을 받고, 시행사 명의의 일괄 소유권 보존등기를 받은 후 수분양자(집주인)이 소유권 이전등기를 받기까지 2~3개월이 소요된다. 즉, 계약 시 등기부등본으로 집주인 여부를 확인할 수 없는 문제가 발생한다.
 
2. 전세권 설정 불가능
전세금을 지키기 위한 대표적인 방법인 전세권 설정을 진행할 수 없다.
 
 
위의 위험요소를 대응하기 위해 필요한 행동들을 정리해보자.
 

[주의사항]

1. 공급계약서(분양계약서) 확인
● 계약 당시에는 미등기 상태라서 등기부등본을 열람할 수 없다. 그래서 아파트 공급계약서(분양계약서)의 분양계약자와 임대인의 명의가 동일한지 반드시 확인하여야 한다. 임대인에게 분양계약서 원본을 요구하여야 한다.
● 입주지원센터(시공사)나 재건축조합 사무실에 방문하여 공급계약서 원본 여부 확인
● 공급계약서(분양계약서) 원본의 뒷면에 타인에게 공급 승계를 한 내용이 있는지 여부를 확인하는 과정
● 건설사(시행사) 또는 입주지원센터(시공사)에 아파트 공급계약서 상의 명의와 주민등록 번호 등이 일치하는지 여부와 가압류, 가처분 등 권리상 하자여부도 확인
● 처음 계약할 때는 물론이고 이후 잔금을 지급할 때에도 그동안 분양계약자의 지위에 변동이 없는지 다시 한번 확인하고 입금해야 한다.

 

2. 계약금과 잔금은 반드시 분양계약서의 수분양자에게 입금
전세보증금(계약금과 잔금)을 지불할 때에는 반드시 임대인 명의로 된 은행 계좌로 입금하여야 한다.
 
3. 계약할 집의 전입세대를 열람(구청 또는 주민센터)
본인보다 선순위 임차인이 있는지 그 여부를 확인한다. 이는 이중 임대차계약 위험을 방지하기 위함이다.
 
4. 임대인(수분양자)의 납부내역과 대출 현황 반드시 확인
임대인에게 분양대금 납분내역서 사본을 요구하여 현재까지 납부한 금액과 그 중에 대출은 얼마인지, 대출금과 전세보증금의 합계가 70%가 넘지 않도록 대출 금액을 확인한다. 즉, 세입자로부터 받은 전세금만으로도 잔금완납이 되는지를 확인한다. 
(확인한 금액이 사실과 다를경우 임대차 계약은 무효로 한다는 특약도 명시하자)

5. 잔금 납부 여부 확인
임대인은 보통 전세보증금으로 분양대금을 납부하게 되는데 제대로 잔금을 마무리 지었는지 확인한다.  
 
6. 임대차 계약 후 전입신고와 확정일자 받기(우선 변제권 확보)
미등기 상태이지만 주택임대자보호법의 적용을 받을 수 있다. 미등기 상태로 전세권 설정 등기는 할 수 없으나 전입신고와 확정일자로 우선변제권(신고한 다음날 0시부터 효력)을 얻을 수 있기 때문에 추후 경매로 집이 넘어가더라도 보증금을 보호받을 수 있다. 
 
[특약 사항 기재]
안전한 계약을 위해서 명시하면 좋은 특약사항이니 참고하자.

① 분양대금 납부 내역 대출 확인 금액이 사실과 다를 경우 임대차 계약은 무효 또는 해제한다. ② 전세보증금으로 대출 상환 및 잔금을 납부한다. ③ 전세보증금 지급과 동시에 잔금 상환을 하지 않을 시 임대차 계약은 무효 또는 해지한다. 해지 시 소유주는 임차인에게 해지로 인한 위약금 00을 지급하기로 한다. 잔금 시 법무사 대동 동시처리. ※ 만약 분양대금의 잔금을 전세보증금으로 납부하겠다고 하는 경우에 '분양대금 완납할 때 동행한다라는 조건'을 기입한다. 동행이 어려워 중개업소에 맡길 경우 중개업자가 책임지고 집주인이 잔금을 납부하고 등기신청을 하도록 해야한다. 불이행 시 계약은 무효라는 특약을 넣자. ④ 임대인이 분양대금 잔금 미납 등으로 분양 계약이 해지되거나 소유권을 확보 못하는 등의 문제 발생 시 본 임대차 계약은 무효로 하며 임대인은 위약금을 지불한다. ⑤ 공급계약서 원본은 잔금일(등기완료일)까지 공인중개사가 보관한다. ⑥ 소유권 이전 등의 문제로 피해를 보면 계약을 무효 처리하고 위약금을 지급한다.