2024 이상우X당부쌤 부동산대전망 후기

 
24.01.27 당부님이 기획한 이상우X당부쌤의 2024 부동산 대전망을 다녀왔다.
 
당부멤버십 혜택으로 평소 관심있게 봐왔던 이상우대표님과 두말 할 것도 없는 당부님의 강의를 직접 들을 수 있는 좋은 기회가 생겼다. 인사이트를 얻을 수 있는 대상이 있다는 것은 참 기분좋은 일이다. 설레는 기분으로 아침 일찍 출발해 두시간 걸려 광운대학교 동해문화예술관에 도착했다. 대극장 1300석이 가득찬 것을 보고 두분의 티켓파워에 놀랐고 24년 현재 부동산의 열기가 식지 않았음을 느꼈다. 
 
먼저 내가 강의에서 얻은 인사이트와 기억했으면 하는 내용을 기록하고자 한다.

---

이상우님 강의 요약

✔ 결국 투자의 기본은 소득
하는 일에 최선을 다해서 소득을 올리는 것이 우선이다.
소득을 늘리는 방법을 항상 고민하고 실행해야 한다. 
돈이 없을수록 결혼은 빨리해라. 
 
✔ 24년에 대한 생각
① 될놈될 안될크게안
② 남의 떡이 커보인다. 근데 남의 떡이 더 큰게 사실이다.
③ (내 등기)가져가라! 의 마인드 가지기
④ 담담한 마음 (정주영) - 모든 것을 복잡하게 생각하면 사람은 약해진다
 
만약 본인이 똘똘하지 않은 물건을 가지고 있다면 남에게 (싸게 팔더라도) 등기를 넘기고 좋은 물건으로 바꾸는 한해를 보내자. 
 
서울 전세가가 상승하면서 갭투자 환경이 좋아질 수 있다. 이로 인해 매매가격도 상승할 수 있으나 역설적으로 사줄 사람이 없어 팔고 나오기 힘들 수 있다는 걸 명심해야 한다. 단, 내가 들어가서 살고 싶은 집일 경우는 좋다. 
 
✔ 리모델링에 대한 생각
아래 세 가지를 고려해야 한다.
1. 준공 시기. 기본적으로 2005~2010 준공된 아파트 구조가 좋다.
2. 이웃주민들이 기꺼이 돈을 낼 생각이 있는지가 중요.
3. 자리(위치)
들어가서 살 생각하지 말고 새집 지어서 EXIT하는 것을 목표로 바라봐야 한다.
 
✔ 인구감소에 대한 생각
인구 감소 문제를 심각하게 바라봐야 한다.
서울 내 인구 감소율이 높은 곳을 유심히 볼 필요가 있다.
인구 감소율과 초등학생 감소율을 같이 봐야한다.
1년 전과 비교 시 종로(-8.04%), 관악(-6.17%), 노원(-5.95%) 수준으로 높다.
결국 살기 안 좋은 곳(=아이 키우기 안 좋은 곳)의 인구 감소는 지속될 것.
인구 증가율보다 초등학생 증가율이 높은 지역은 어느정도 검증된 곳이다.
인구 감소율보다 초등학생 감소율이 높은 지역은 심각하게 바라보자.
결국 아이 키우기 좋은 곳이 학군지로 재탄생 할 것(기존 학군지에 대한 생각을 바꿔야 할 필요성).
서울'만' 죽었어도 살릴 수 있다. 지방은 한번 죽으면 못살린다.
서울은 뉴타운, 헬리오시티와 같이 공급폭탄으로 처방이 가능하다.
 
✔ 노후도시특별법에 대한 생각
1기 신도시 재건축은 무조건 진행될 수 밖에 없는 상황.
2030에게 몇 안되는 기회일 것으로 생각.
결국 가장 큰 집에, 가장 먼저 팔 곳(선도단지)에 1주택으로 들어가는게 가장 이득.
 
✔ 지방 투자에 대한 생각
인구 감소의 직격탄
균형 발전은 서울로 빨리, 편하게 이동해 인프라를 누리라는 의미였다.
모두가 그럴 수 없으니 지방 거점에 메가시티를 조성하는 개념.
지방의 중소도시 투자는 생각하지 말자.
시간이 갈수록 지방의 구축 아파트는 사줄 사람이 없을 거다.
아프면 서울의 종합병원가고 공부 잘하면 인서울 대학교 가고 돈 있으면 결국 서울로 가는 건 같은 이치다. 
 
✔ GTX에 대한 생각
GTX 탈 필요가 없는 곳이 가장 좋다.
결국 어느 역을 지나는지(주 업무지구 접근성)가 가장 중요하다.
서울 내에서 이동 편의성이 획기적으로 증가된 곳이 핵심이다.
경기도는 생각보다 서울 접근성이 안 중요한 동네가 좋은 곳(예를 들어 분당, 광교).
그 다음으로 강남가기 좋은 역, 4대문 가기 좋은 역 순으로 생각해보자.
 

---

당부님 강의 요약

✔ 24년에 대한 생각
24년 초 현재 서울 중상급지에서 중급지로 온기가 퍼지는 단계.
상저하고 보다 더 Bullish 한 상사라고(상반기 안에 빨리 사라고)
24년은 간극을 좁히는 해가 될 것.
급격한 금리인상과 강력한 부동산 규제의 등장으로 가격 왜곡이 심하고 비이성적인 시장.
물론 장기적으로 1등과 2등의 격차는 더 벌어질 것이나 지금 말하고자 하는 것은 앞으로의 2~4년 단기.
결국 평균회귀 본능으로 간격이 늘어나고 좁혀지고를 반복하며 오른다.
자세히 살펴보면 억울한 똘똘이들이 많고 이들이 앞으로 2~4년의 주인공이 될 가능성이 높다.
 
✔ 오피스텔에 대한 생각
오피스텔은 수익형부동산이다.
임대수익률 = (월 임대료x12)/(매매가-보증금)
여기에 대출 포함 수익률로 현혹하는 사람이 있다면 걸러라.
당부쌤 기준 적정한 수익형부동산 수익률(*는 대체 불가 상품일 경우)
→ 서울핵심(3.5%, *3%), 서울(5%, *3.5%), 수도권(7%, *5%) 
오피스텔은 (분위기 안좋을 때) 가격 후려치기 시도로 적정한 수익률을 맞출 수 있을지를 먼저 고민해라.
 
✔ 가격대 별 단지 스터디
→ 매우 인상 깊은 내용이고 요약이 불가하므로 스킵하고 나만 간직하도록 하겠다.

당부님의 설명을 들으면서 인문학적 통찰이 굉장히 날카롭다는 생각을 많이 했다.
모든 물건은 다 조건이 다르고 결국 사람이 사고 파는 거다.
그 수 많은 변수를 공대생 마인드로 공식에 맞추려는 시도는 옳지 않다.
아이유(I<U) 정신으로 남의 입장에서 먼저 생각하는 습관이 매우 중요하다는 걸 느낀다.

 
✔ 포지션 별 전략
▪ 무주택자
1주택은 필요하면 언제든 사라
 
▪ 1주택자, 2주택자
2주택은 패시브.
1주택자로 머무른다 = 폭락을 기다린다와 같은 말(폭락이 와야 좁혀져서 이사갈 수 있음) 
 
▪ 다주택자
지금 남는 거 없다. 
다주택자는 아파트 규제 풀어줄 때 조심스럽게 하는 것. 
 

---

후기

두분이 이번 강의에서 집중한 부분은 확연히 달랐다.
이상우님의 강의가 일타강사의 노하우를 녹인 개념서였다면
당부님의 강의는 얼마 남지 않은 중간고사를 대비하는 일타강사의 쪽집개 문제집이었다. 
두 강의가 어쩌면 아쉬울 수 있는 서로의 부분을 보완해줘서 더 완벽했던 강의였다고 생각한다.
 
두분이 말하는 결론은 결국 하나다. 
서울의 똘똘한 입지에 도달하는 것이 결국 목표라는 것.
그리고 그 물건을 팔지 않고 오랫동안 보유하는 것.
 
그 목표에 도달하기 위한 긴 여정 중간 중간에 어떤 선택을 하는 것이 현명한지에 대한 깨달음을 주는 강의였다.